Prestiti ipotecari a cattivi pagatori e protestati

Date le difficoltà di accesso al credito, i prestiti ipotecari a cattivi pagatori e protestati possono rappresentare una soluzione di finanziamento ideale per coloro che hanno un immobile di proprietà e devono scontare una segnalazione negativa negli appositi registri del circuito bancario, che complica appunto la possibilità di ottenere credito. Si tratta di una tipologia di finanziamento riservata a una particolare categoria di soggetti, come vedremo in questa guida dedicata all’argomento, e che presenta un meccanismo di funzionamento che diverge dal prestito personale, la cessione del quinto o il mutuo, che si fondano su un ammortamento del debito in cui si restituisce ogni mese una quota capitale e una quota interessi attraverso una rata di rimborso con un determinato importo. Nella nostra analisi illustreremo cosa sono e come funzionano i prestiti ipotecari per cattivi pagatori e protestati, che non presentano divergenze o eccezioni particolari per chi ha  avuto disguidi, data la natura di garanzia reale offerta dalla casa di proprietà.

Cos’è il prestito ipotecario

Questa tipologia di finanziamento, conosciuta anche come prestito vitalizio ipotecario, in inglese reverse mortgage, si fonda sulla proprietà di un immobile che, attraverso l’iscrizione di un’ipoteca, garantisce una somma di denaro ottenuta dal proprietario dell’abitazione. La disciplina che regolamenta il prestito ipotecario prevede

che per richiedere ed ottenere un capitale tramite tale tipologia di finanziamento bisogna, oltre che essere proprietari di un immobile ancora non gravato da alcuna ipoteca, aver compiuto almeno 60 anni di età, e può disporre del denaro come meglio ritiene in quanto non è previsto alcun giustificativo di spesa.

Dunque oltre alla cessione del quinto, al prestito con garante o al finanziamento mediante cambiale, esiste un’altra concreta opportunità di ottenere un prestito a protestati e cattivi pagatori contando sui requisiti sopra descritti, avendo la tutela di una garanzia reale come la casa in cui si vive, o comunque un qualsivoglia immobile di proprietà libero da ipoteche, da offrire all’istituto di credito o società finanziaria  per la restituzione della somma di denaro erogata, mettendo al riparo l’ente creditizio dal rischio insolvenza.

Le caratteristiche del finanziamento

Attraverso i prestiti ipotecari a cattivi pagatori e protestati i richiedenti possono ottenere una somma di denaro variabile pari al rapporto tra il valore della proprietà, stimata appositamente da un perito, e l’età del richiedente, per cui più alta è l’anzianità anagrafica, maggiore sarà l’importo erogato, fino a un massimo previsto di 350.000 euro. Le persone più anziane possono richiedere fino al 50 per cento del valore dell’immobile, ma mediamente le stime oscillano tra il 20 e il 40 per cento. La grande novità del prestito ipotecario

rispetto ad altre tipologie di finanziamento sta nel meccanismo di rimborso, per cui non vi è una rata di ammortamento che si salda ogni mese, bensì gli interessi e le spese connesse oltre al capitale vengono rimborsati solo in seguito alla morte del titolare del finanziamento, lasciando agli eredi due possibili soluzioni per il saldo.

Come rimborsare il prestito

Innanzitutto è previsto per lo stesso titolare del finanziamento provvedere a un rimborso anticipato volontario di tutto o parte del capitale, a seconda anche degli accordi sottoscritti con l’istituto che ha concesso il prestito vitalizio ipotecario, tuttavia data la natura del prestito riservata a persone dai 60 anni in su, e con importi di grande entità, sono essenzialmente due le strade che si prospettano agli eredi del titolare del prestito una volta defunto, ovvero:

  • Saldare il debito entro 12 mesi dalla morte del soggetto, e mantenere così la proprietà dell’immobile
  • Lasciare che la banca venda l’immobile a copertura del debito, restituendo eventuali eccedenze ai legittimi eredi

Va detto che il prezzo dell’immobile si riduce ogni anno del 15 per cento, fino a quando l’abitazione non viene venduta. In ogni caso se il ricavato della vendita, al netto delle spese sostenute, non copre il credito vantato dalla banca, l’ente finanziatore non potrà chiedere nulla in più agli eredi.

Gli svantaggi del prestito ipotecario

Seppur presentandosi come prospettiva allettante per chi ha avuto disguidi finanziari precedenti, non mancano lati negativi nei prestiti ipotecari per cattivi pagatori e protestati, che devono essere attentamente valutati per verificarne la convenienza nel proprio singolo caso. Se infatti  vero che, a differenza della nuda proprietà, con l’ipoteca si resta proprietari legittimi dell’immobile, è pur vero che

si rischia di privare gli eredi di un bene, poiché non potrebbero essere in grado di saldare il debito contratto. Ma soprattutto quando si accende un prestito vitalizio ipotecario non si può affittare né vendere l’immobile a terzi, a meno di non provvedere a un’estinzione anticipata del debito cancellando l’ipoteca.

C’è un’altra delicata questione che affligge da sempre il prestito ipotecario, ovvero l’anatocismo: infatti questa è l’unica tipologia di finanziamento in cui non è vietato ricorrere a tale modalità di calcolo degli interessi, e pertanto si permette al creditore di percepire gli interessi sugli interessi già maturati, compresi quelli scaduti, facendo così lievitare l’entità del debito.

Il tasso di interesse applicato

Il tasso di interesse applicato sul prestito vitalizio ipotecario può essere fisso o variabile, in ogni caso inferiore al tasso di usura stabilito dalla legislazione italiana: per verificare bene il funzionamento della capitalizzazione degli interessi derivante dall’anatocismo è bene richiedere un preventivo dettagliato. Ricordiamo che

per legge qualsivoglia istituto di credito è tenuto a presentare al soggetto finanziato almeno due simulazioni del piano di ammortamento, allo scopo di illustrare in maniera particolareggiata il possibile andamento del debito nel corso del tempo, evidenziando anno dopo anno la quota capitale e la quota interessi, in funzione del tasso di interesse previsto e liberamente applicata dalla finanziaria.

In questo modo ogni richiedente potrà farsi un’idea precisa circa l’evoluzione finanziaria comprendente i costi, stimati o effettivi, associati al finanziamento.

Esempio di calcolo interessi

Proviamo ad immaginare, per esemplificare al meglio il funzionamento di un prestito ipotecario, un richiedente di 70 anni con un immobile stimato in 250.000 euro, su cui ottiene un capitale erogato pari al 20 per cento del suo valore, ovvero 50.000 euro. Immaginando

un tasso di interesse fisso pari al 4 per cento, e un decesso del debitore all’età di 85 anni, alla fine dei 15 anni di ammortamento e senza rimborsi parziali il debito contratto che gli eredi dovranno restituire sarà pari a 86.500 euro.

Sempre in base al nostro esempio, la capitalizzazione degli interessi funziona così:

  • 1° anno: capitale 50.000 euro, interessi 2.000 euro
  • 2° anno: capitale 52.000 euro, interessi 2.080 euro
  • 3° anno: capitale 54.080 euro, interessi 2.163,20 euro, ecc.

Si tratta di un mero esempio indicativo, ma l’unione di anatocismo e tassi di interesse elevati sono le possibili insidie da tenere presente quando si pensa di richiedere un prestito ipotecario per cattivi pagatori o protestati.

La documentazione

Per richiedere un prestito ipotecario per cattivi pagatori o protestati bisogna presentare la seguente documentazione:

  • Copia del documento di identità
  • Documento di reddito (cedolino della pensione, busta paga o modello Unico)
  • Certificato di proprietà dell’immobile
  • Certificazione di residenza

Ricordiamo che la proprietà del bene deve risultare al 100 per cento del richiedente, in caso contrario è necessario presentare in fase istruttoria anche l’autorizzazione all’ipoteca da parte della persona o altre persone che detengono le restanti quote del suddetto bene immobile. Per quanto riguarda le tempistiche della valutazione della pratica, per un prestito vitalizio ipotecario potrebbero essere previsti tempi superiori rispetto a quelli necessari per un prestito standard, soprattutto correlati alla stima del bene immobile, benché siano oggi presenti anche offerte di prestiti ipotecari on line, che dovrebbero accorciare i tempi di altre fasi intermedie della valutazione della pratica.

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